Dúvidas Frequentes

Confira aqui as principais dúvidas sobre a nova Lei de Edificações - Lei nº 17.202/2019.

Perguntas e Respostas

O que é a Lei de Anistia de imóveis? Todos os imóveis podem ser regularizados?

O termo “anistia”, comumente utilizado nos processos de regularização, deve ser evitado. A Prefeitura não está “perdoando” as irregularidades das edificações construídas até julho de 2014, mas apresentando uma alternativa de ajuste àqueles que estiverem em desacordo com a legislação de ordenamento do território. A Lei de Regularização de Imóveis é uma lei específica que permite a regularização de edificações com inadequações referentes à legislação edilícia, de parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei de Zoneamento, Código de Obras, Lei de Uso e Ocupação do Solo). O texto autoriza a regularização de edificações concluídas até a promulgação do atual Plano Diretor Estratégico – PDE, (Lei nº 16.050 de 31 de julho de 2014). Para acelerar o encaminhamento dos processos requeridos, foram previstas modalidades de regularização, levando-se em conta a complexidade da edificação.

 

Legislação Complementar:

Legislação de Regularização de Edficações: Lei n° 17.202/19 | Decreto n° 59.164/19 | Portaria SEL n° 191/19

Zoneamento: Camada “Zoneamento Revogado - Lei n° 13.885/04” (GeoSampa - Legislação Urbana)

Parâmetros Urbanísticos: Lei n° 13.885/04

Representação gráfica: Portaria SMUL 221/17

Quais são as modalidades previstas na nova Lei?

Regularização Automática: para edificações residenciais das categorias de uso R1 (uma unidade por lote) e R2h (conjunto de residências agrupadas horizontalmente, com frente e acesso independente) de baixo e médio padrão que contam com isenção total no cadastro do IPTU no ano de 2014. A regularização acontecerá de maneira automática, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento.

Neste caso, além dos impedimentos que cabem a todos os tipos de empreendimento, não poderão ser regularizadas automaticamente as edificações localizadas em Zona de Ocupação Especial (ZOE), Zona Especial de Preservação (ZEP), Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM), Zona Especial de Produção Agrícola (ZEPAG), Zona Estritamente Residencial em Área de Preservação (ZERp), Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zona de Lazer e Turismo (ZLT), conforme Lei nº 13.885/2004.

Também não serão passíveis de regularização os imóveis em área tombada ou envoltória e em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente.

 

Regularização Declaratória Simplificada : Na categoria Declaratória Simplificada, as edificações residenciais devem ter área total máxima de 500 m² e devem ter sido concluídas até 31 de julho de 2014:

* Residências unifamiliares; 

* Residências horizontais, como casas  geminadas e vilas.

 

Regularização Declaratória: para edificações com área total construída de até 1.500 m² de área construída e conclusão até 31 de julho de 2014 (conforme Art. 6º da Lei 17.202  e Art. 11º do Decreto nº59.164/19):

* Residências unifamiliares que não se enquadrem na primeira categoria;

* Residenciais multifamiliares horizontais e verticais (até 10 m de altura e 20 unidades);

* Edificações destinadas à Habitação de Interesse Social – HIS e Habitação de Mercado Popular – HMP da Administração Pública Direta e Indireta;

* Locais de culto;

* Edificações com uso misto (residencial + comercial, por exemplo);

* Comércios, pousadas, escritórios, escolas, etc. Desde que consideradas de baixo risco.

O interessado deverá protocolar, de maneira eletrônica, o formulário de regularização, além de apresentar documentos, como documento que comprove a posse do imóvel e peças gráficas, assinadas por profissional habilitado.

 

Regularização Comum: para as demais edificações não enquadradas nas duas categorias anteriores (acima de 1.500 m² concluídas até 31 de julho de 2014 (conforme Art 9º da Lei 17.202 e Art. 15º do Decreto 59.164).), a regularização dependerá da apresentação de documentos e da análise da Prefeitura. Neste caso, as peças gráficas deverão ser assinadas por profissional habilitado.

 

O enquadramento preciso nas modalidades de regularização acima depende de informações técnicas da edificação (como classificação dos usos, área construída e características do empreendimento) e de sua localização (como zona, incidência de área de preservação permanente etc). Para o levantamento destas informações ou esclarecimentos técnicos, procure a orientação de profissionais habilitados (arquitetos ou engenheiros).Cabe observar que os procedimentos Declaratório Simplificado, Declaratório e Comum serão determinados após o protocolamento do pedido no Portal de Licenciamento com base nos dados preenchidos e nos constantes nos bancos de dados da Prefeitura.

Como sei que me encaixo na categoria automática?

Para ser enquadrado na Regularização Automática, o imóvel deverá ter sido concluído até 31 de julho de 2014, assim como ser isento de IPTU no ano de 2014 (conforme Art. 5º da Lei 17.202 e Art. 9º do Decreto 59.164). Também deverá ser de uso exclusivamente residencial. Caso se encaixe nessa categoria, o munícipe não precisará fazer nada, a regularização do imóvel acontecerá automaticamente no sistema. **Existem alguns casos de impedimento que podem se aplicar a residência (como locais de tombamento, terrenos públicos e junto a córregos, por exemplo), recomenda-se entrar acessar a página da Regularização Automática para confirmar que seu imóvel não se enquadra em nenhum item que o exclua da categoria automática de regularização.

O que faz um proprietário de imóvel ser isento de IPTU?

A lei que determina a isenção é a Lei nº 15.889/13 (Art. nº 6, 8 e 15), entram nestes casos, por exemplo, aposentados e pensionistas, com rendimento mensal que não ultrapasse três salários mínimos, indivíduos que não possuam outro imóvel e uso do imóvel apenas como residência.

Quais são os impedimentos para regularizar um imóvel?

Não serão regularizadas edificações:

 

* Em logradouros e terrenos públicos;

* Que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana ou Operação Interligada;

* Em locais não edificáveis, junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou linhas de transmissão de energia de alta tensão;

* Atingidas por melhoramento viário;

* Em loteamentos irregulares.

Como o interessado deverá proceder? Quem ficará responsável pela edificação?

Os donos de residências que possuam isenção total de IPTU não precisarão solicitar a regularização, pois ela acontecerá de maneira automática.

 

Todo o procedimento para a regularização nas categorias “declaratória” e “comum” será eletrônico, por meio do Portal de Licenciamento, plataforma digital da Secretaria de Licenciamento (SEL), onde será feito o protocolo e a análise do pedido, além da emissão do Certificado de Regularização (Habite-se) ao final do processo.

 

Nesses dois casos será necessário responsável técnico para comprovar, por meio de declarações e atestados, o atendimento às condições de estabilidade, habitabilidade, segurança de uso, permeabilidade e acessibilidade.

A emissão de licenças digitais vai ocorrer para todas as categorias?

Somente as categorias “declaratória” e “comum” precisam fazer a solicitação, que irá acontecer de maneira digital por meio do Portal de Licenciamento. A regularização automática independe do pedido do interessado.

 

A Prefeitura terá prazo de um ano para disponibilizar a comprovação da regularidade do procedimento automático via Portal de Licenciamento.

Como a Prefeitura vai garantir a segurança das edificações a serem regularizadas?

Um profissional habilitado ficará responsável pela veracidade das informações apresentadas à Prefeitura e pelo atendimento às condições de higiene, estabilidade, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade.

 

Importante ressaltar que a Prefeitura pode, a qualquer tempo, mesmo após a emissão do Certificado de Regularidade, verificar a veracidade das informações e declarações apresentadas pelo profissional habilitado atestando as condições de segurança.

 

Caso seja identificado qualquer divergência o interessado será notificado a sanar as irregularidades sob pena de anulação do Certificado de Regularidade.

Qual será o prazo para conseguir o benefício?

O prazo para o pedido e protocolo dos processos de regularização será de 90 dias, a contar do dia 1º de janeiro de 2020.
A critério do Executivo, esse prazo poderá ser prorrogado por mais três períodos iguais, isto é, o prazo pode chegar a 360 dias.

Como funcionará para as edificações que pagariam outorga onerosa?

A regularização de edificações com área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona (com base na Lei 13.885/04) será condicionada ao recolhimento de outorga onerosa, que incidirá somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar. A aprovação da regularização da edificação dependerá da comprovação do pagamento total do valor correspondente a outorga onerosa.

 

Exemplo:

Terreno de 2.000 m²

Pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico de 1x poderá ser construído até 2.000 m² de área computável.

Caso a construção tenha 2.800 m² de área construída computável, sua regularização exigirá pagamento de outorga pelos 800 m² excedentes. 

Com o protocolo de Anistia fica suspensa a fiscalização?

A nova Lei não irá suspender nenhuma ação fiscalizatória.

 

No entanto, durante a análise do processo de regularização,  a edificação não será passível de multa, desde que seja em função de infrações regularizáveis referentes ao processo que está em análise na Prefeitura.

Qual a diferença entre Alvará de Funcionamento X Regularização da Edificação?

A Licença de Funcionamento é o documento que comprova que o funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares estão em conformidade com a legislação pertinente em vigor.

 

Já a Regularização da Edificação, por meio da Lei de Regularização, permite a regularização de edificações com algumas inadequações referentes à Lei de Zoneamento e ao Código de Obras e Edificações vigente.

 

Desta maneira, o que está sendo regularizado é a área da edificação, e não a atividade exercida nela. Para tornar a atividade regular, é necessária a Licença de Funcionamento, emitida pela Subprefeitura.

Haverá cobrança de IPTU retroativo?

Não está prevista a cobrança de IPTU retroativo na Lei nº 17.202/2019. No entanto, esta matéria é de competência da Secretaria Municipal da Fazenda. Caso tenha alguma dúvida, por favor, dirija-se ao Centro de Atendimento da Fazenda Municipal (CAF), localizado no Edifício Othon (Praça do Patriarca, nº 69, Térreo e 1º andar), mediante prévio agendamento eletrônico: http://agendamentosf.prefeitura.sp.gov.br/forms/BemVindo.aspx

Haverá custo para anistiar os imóveis?

Para protocolar os pedidos para os procedimentos “declaratório” e “comum” o interessado deverá estar com a quitação do ISS (Imposto Sobre Serviço) em dia e pagar o valor referente a área a ser regularizada, cujo valor do metro quadrado é R$ 10,00, além das taxas referentes à abertura de processo administrativo.

Haverá isenção de pagamento das taxas para templos? Por quê?

Para os templos religiosos de qualquer crença haverá isenção no pagamento do ISS (Imposto Sobre Serviço), conforme previsto no Código de Obras e Edificações – Lei nº 16.642/17 (Art.53) e Decreto nº 57.776/17 (Art. 47).

 

Além disso, a Lei estabelece que fica concedida a isenção de pagamento da taxa específica para as edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), além das edificações de uso institucional, como creches, hospitais e escolas.

Já sei em qual modalidade me enquadro, onde posso solicitar a minha regularização?

Os pedidos estão sendo protocolados no PORTAL DE LICENCIAMENTO , o requerente deve estar atento ás exigências de cada modalidade (Automática, Declaratória Simplificada, Declaratória e Comum). Para auxiliar estão disponíveis manuais:  Inicial, Aceite e de Pagamento.

Tenho um processo de regularização já em andamento na Prefeitura. Ele poderá ser analisado de acordo com as regras da nova lei?

Para que isto aconteça é necessário abrir novo processo de regularização nos parâmetros desta lei e optar pelo arquivamento do processo em andamento.

Tentei fazer minha solicitação e tive problemas técnicos no Portal de Licenciamento, o que devo fazer?

Em caso de erro capture a tela onde o erro ocorre e/ou a tela até onde o sistema funcionou normalmente e envie junto com o nº do protocolo para: mailto:meuimovelregular@prefeitura.sp.gov.br

Já possuo um protocolo em andamento, como posso consultá-lo?

Basta acessar o  PORTAL DE LICENCIAMENTO , utilizando o botão “ Buscar ”

Preciso ir até a Prefeitura/Subprefeitura para fazer o processo de regularização?

Não. O processo é todo online, basta acessar  Portal de Licenciamento e seguir o passo a passo dos manuais : Inicial  PDF  | Aceite  PDF | Pagamento PDF

 

Onde entrego os documentos para a regularização?

Você fará tudo pelo próprio  Portal de Licenciamento , fazendo o upload dos documentos, que serão salvos juntamente com o seu requerimento online.

Os funcionários da PMSP podem preencher o requerimento para mim?

Não, o solicitante é o responsável pelo preenchimento, lembrando que precisará do apoio de um profissional habilitado – arquiteto ou engenheiro civil. Fica à escolha do solicitante o tipo de profissional a ser contratado.

Minha obra terminou em 2015, me encaixo na Lei de Regularização?

Não. Somente obras cujas construções foram finalizadas até 31 de julho de 2014 se enquadram na Lei de Regularização de Edificações (n°17.202/19).

O imóvel não está no meu nome, consigo regularizar mesmo assim?

Mesmo que a matrícula do imóvel não esteja em nome do dono atual do terreno, é possível fazer a regularização apresentando um documento que comprove a legitimidade da posse, como: escritura (caso esteja no nome de um dos pais, basta comprovar o parentesco); compromisso/promessa de compra e venda ou cessão de direitos; entre outros documentos que comprovem sua origem perante o Registro de Imóveis.

Haverá cobrança de ISS caso eu solicite a regularização do meu imóvel pela Lei (n°17.202/19)?

Não há previsão de cobrança de impostos pela Lei n° 17.202/19.

Quem faz usucapião também pode regularizar?

Sim. É possível fazer a regularização apresentando a cópia do protocolo do processo de usucapião judicial ou extrajudicial, ou da decisão judicial reconhecendo o direito de usucapião junto com a matrícula do imóvel.

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